Re: [Ddorf-Talk] Ulmer Höh' - die Nächste: Schlagabtausch Stadt - Land

[WildOat <wildoat AT piratenpartei-nrw.de>]

Hallo Baldrick,

aufgrund knapper Zeit einfach nur mal ein "Bravo - gut erklärt!" in den 
Raum geworfen. Danke!1!11

Ich hoffe, wir können deine (bisherige) Expertise nutzen, umsetzen und 
etwas daraus gewinnen.

Gruß,
WildOat

Am 05.10.2012 10:55, schrieb Baldrick:
> Liebe Leute,
>
> zunächst möcht ich noch einmal darauf hinweisen, dass, wenn wir diese
> Angelegenheit weiter verfolgen wollen, die Landtgasfraktion das Thema
> Ulmer Höh/BLB sowohl im Ausschuss für Wohnen (...etc.) als auch im
> Haushalts -und Finanzauschuss thematisieren muss, Grundlage ist dabei
> die Gesetzgebung zum BLB (BLBG).
>
> Zu Antwort 2:
>
> Der Verweis auf die "Komplettförderung" durch das WoFP 2012 soll das
> Problem auf die Kommune verlagern. Es stimmt, dass das Düsseldorfer
> Wohnungsamt - im Gegensatz zu z.B. Köln - eine gewisse Trägheit bei der
> Beratung und der Begleitung von solchen Bauvorhaben an den Tag legt und
> die Umsetzung in Düsseldorf dadurch erheblich erschwert. Dies ist auch
> Ausfluss des politischen Willens der kommunalen Ratsmehrheit.
>
> Trotzdem ist die Frage durch den Verweis auf das WoFP nicht korrekt
> beantwortet, da in der Fragestellung die aktive Förderung im "Rahmen des
> Verkaufs" angefragt wurde - und aktiv im Besonderen bedeutet eben nicht
> den Hinweis auf Förderungen im Allgemeinen, sondern am konkreten
> Beispiel eigener Liegenschaftspolitik. Hier ist eine kurze Lektüre des §
> 1 des BauGB ( "eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte
> Bodennutzung gewährleisten") angebracht. Zwar zählt diese Prämisse zu
> den Aufgaben der Kommunen, jedoch sollte der Hauptinvestor (Land) die
> Kommune dadurch noch einmal eindringlich - und somit "aktiv" (sprich
> über eine Quote) - an ihre Pflichten erinnern. Die Förderkriterien des
> WoFP (die auch über interessante Erbpachtmodelle laufen) rechnen sich
> aber leider in Düsseldorf immer noch nicht, da die Bodenpreise und die
> momentanen Konditionen am Zinsmarkt den Bau von preiswertem Wohnraum
> aushebeln.
>
> "Aktive" (zusätzliche?) Förderung würde in diesem Fall also bedeuten,
> dass man mit dem Bodenpreis für den sozialen Wohnungsbau reguliert, da
> dies der einzige Faktor ist, auf den das Land einfluss nehmen kann. Mit
> dieser "Mischkalkulation" (Sozialer Wohnugsbau vermindeter Preis und
> freifinanzierten Bodenpreis anheben) ließe sich ebenfalls "aktiv" in die
> Planungen zur Ulmer Höh eingreifen. Darüber hinaus sind im Siegerentwurf
> zur Ulmer Höh 350 Wohnungen veranschlagt worden. Die Förderkriterien des
> WoFP zur Anzahl der Geschosse werden dabei noch (mit Ausnahmeregelungen)
> gerade eingehalten. Wenn, wie bereits angeklungen, die Anzahl auf 450
> Wohnungen - unter Beibehaltung der Freiflächen - erhöht wird, so wird es
> Gebäude geben, die die Förderkriterien nicht mehr erfüllen können und
> somit nicht in den Genuss der Komplettförderung kommen.
>
> Zu Antwort 3:
>
> Da der Wettbewerb nun gelaufen ist, ließe sich nun "eine seriöse
> Schätzung des Verkaufserlöses" erfragen, da die VertreterInnen der
> Düsseldorfer Fachverwaltung und der Kommunalpolitik nicht den Eindruck
> erweckten, dass grunsätzliche Bedenken bei der Umsetzung des
> Siegerentwurfs in Baurecht bestehen. Vielmehr lobten alle den Entwurf
> bzgl. der Anordnung, der Anzahl und der Dimension der Baukörper, die
> keine baurechtlichen Hindernisse darstellen dürften.
>
> Zu Antwort 4:
>
> Vorab: Wer hat eigentlich entschieden, dass der BLB sich auf die
> "Prüfung" einer Quote von 5-10% einlässt?
>
> Im BLBG §2 ist geregelt, dass ein "Einvernehmen" (Zur Gewährleistung der
> städtebaulichen Qualitäten bei herausragenden Baumaßnahmen des Landes
> mit stadtbildprägender Bedeutung hat der Bau- und Liegenschaftsbetrieb
> NRW vor einer Investitionsentscheidung und/oder Einleitung der formalen
> Planung von Maßnahmen das Einvernehmen mit dem für Bauangelegenheiten
> zuständigen Ministerium herzustellen.) mit dem Fachministerium
> einzuhohlen ist. Demnach müsste zumindest eine Stellungnahme des
> Fachministeriums existieren, bzw. -wenn es halbwegs "transparent"
> zugehen sollte - ein entsprechender Beschluss des Fachausschusses.
>
> Der Bezug auf das "F+B-Gutachten" bestätigt zwar die Behauptung des
> Ministeriums (Fazit ab Seite 45), verschweigt aber weitere
> Handlungsempfehlungen und besonder die Daten zur Entwicklung in
> Düsseldorf bis 2030. Wer dieses Gutachten zur Grunlage seiner
> Argumentation heranzieht sollte besser nicht verschweigen, dass genau
> auf dem Wohnungsmarkt für preiwerten Wohnraum die erheblichen Defizite
> zukünftig noch einmal (gerade in Düsseldorf) exorbitant ansteigen
> werden. Zusätzlich beziffert die Bezirksregierung Düsseldorf - als
> Kontrollbehörde der Kommune Düsseldorf - den Bedarf an preiswertem
> Wohnraum für Düsseldorf für die nächsten 15 Jahre auf 3000
> Neubauwohnungen/Jahr, die gebaut werden müssten. um das Mietniveau auf
> diesem Preissegment in Düsseldorf zu halten.
>
> Beispiel: Auch nach den Ergebnissen des zitierten Gutachten werden in
> Düsseldorf u.a. die Bevölkerungsgruppen der BezieherInnen von
> Transferleistungen nach dem SGB weiter ansteigen. Deren Mieten werden
> sich in den unterschiedlichen öffentlichen Sozialetats niederschlagen
> und somit weitere öffentliche Mittel binden bzw. eine Finanzierung des
> (privaten)Wohnungsmarktes über die Sozialetats zwangsläufig fortführen,
> wenn man diese Kette nicht durch öffentlichen (und damit langfristig
> kalkulierbaren) Wohnungsbau durchbricht.
>
> Wer sich also - vor dem Hintergrund der prognoszitierten Szenarien des
> F+B Gutachten - allen Ernstes auf die "Prüfung einer 5-10% Quote"
> einlässt, hat das einerseits die sozialen Konsequenzen des Gutachtens
> nicht verstanden und blendet andererseits die diesbzgl. Regelungen im
> Koalitionsvertrag aus.
> *
> Deshalb: Den BLB umgehend vor den (Wohnungs) Ausschuss "zerren" und
> beantragen (im Zuge der Erstellung des B-Plan-Verfahrens), dass mit der
> Stadt Düsseldorf Nachverhandlungen mit der Zielsetzung zu führen, die
> die (Gesamt)Quote auf mindestens 30% erhöhen...*.
>
> Zu Frage 5:
>
> Auch "very tricky" beantwortet. Wenn das Land den "Drittelmix" (33,33%)
> - wie oft genug in Wahlkampfzeiten von Rotgrün öffentlich herausposaund
> und in Hamburg und München (SPD-Regierung) umgesetzt - befürwortet, so
> sind beim Verkauf (bei prozentual gleicher Verteilung des gesamten
> Wohnraums auf die jeweiligen Anteile aller drei Investoren und unter der
> Voraussetzung, dass die beiden anderen Investoren keinen Sozialen
> Wohnungsbau zulassen wollen) etwa 60% der Liegenschaft des Landes für
> den Sozialen Wohnungsbau zu veranschlagen.( Im Beispiel des
> Wettbewerbsiegers bei der Ulmer Höh: ca. 115,5 Sozialwohnungen von 192,
> 5 der gesamten Wohnungsanzahl der möglichen "Landeswohnungen"= 60%).
> Jede weitere Sozialwohnung des SKFM oder der AWISTA vermindert den
> Landesanteil entsprechend.
>
> Demnach würden - bei der zuvor erwähnten Mischkalkulation - ca. 40% der
> gesamten Wohnungen den "Verlust" bei der Finanzierung der
> Sozialwohnungen auffangen, Dies rechnet sich durchaus, da nur etwa
> 20-25% des Bodenpreises aufgefangen werden müssten.
>
> Die 60% sind somit zweifelsohne als "überwiegend" zu bezeichnen, wobei
> der Verweis ("derzeit") auf das Stadtentwicklungskonzept der Stadt
> Düsseldorf etwas hilflos klingt, zumal der BLB federführend ist und das
> sog. "Konzept" jederzeit (Beispiel: VodaFon !!) schnellstens
> umgeschmissen wird, wenn ein Großinvestor sich räuspert. Auch hierbei
> ist der BLB - und somit das Land NRW - wieder in der Pflicht als
> Korrelativ in die Düsseldorfer Wohnungspolitik "aktiv" und unmittelbar
> einzugreifen.......
>
> Baldrick
>
> p.s.: Nach meiner bescheidenen Meinung sollte sich das "Presseteam"
> bzgl. der Verantwortung für die "nebulöse Sozialwohnungsquote" auf den
> BLB und das Land (als Eigentümer) kaprizieren und die fatale
> Wohnungspolitik nur en passant scharf kritisieren. Auf kommunaler Ebene
> hat Pirat - aufgrund fehlender Vertretung in den politischen Gremien -
> keine direkte Chance eine Änderung herbeizuführen, während man in den
> landespolitischen Gremien durchaus die Möglichkeit hat zu agieren und
> den politischen Gegner öffentlich vorzuführen.

--
wildoat AT piratenpartei-nrw.de
wiki.piratenpartei.de/Benutzer:WildOat
pirati.ca/profile/bromusasper
Identi.ca/Twitter @BromusAsper