Re: [Ddorf-Talk] Ulmer Höh' - die Nächste: Schlagabtausch Stadt - Land

[Baldrick <Baldrick AT news.piratenpartei.de>]

Liebe Leute,

zunächst möcht ich noch einmal darauf hinweisen, dass, wenn wir diese 
Angelegenheit weiter verfolgen wollen, die Landtgasfraktion das Thema 
Ulmer Höh/BLB sowohl im Ausschuss für Wohnen (...etc.) als auch im 
Haushalts -und Finanzauschuss thematisieren muss, Grundlage ist dabei die 
Gesetzgebung zum BLB (BLBG).

Zu Antwort 2:

Der Verweis auf die "Komplettförderung" durch das WoFP 2012 soll das 
Problem auf die Kommune verlagern. Es stimmt, dass das Düsseldorfer 
Wohnungsamt - im Gegensatz zu z.B. Köln - eine gewisse Trägheit bei der 
Beratung und der Begleitung von solchen Bauvorhaben an den Tag legt und 
die Umsetzung in Düsseldorf dadurch erheblich erschwert. Dies ist auch 
Ausfluss des politischen Willens der kommunalen Ratsmehrheit.

Trotzdem ist die Frage durch den Verweis auf das WoFP nicht korrekt 
beantwortet, da in der Fragestellung die aktive Förderung im "Rahmen des 
Verkaufs" angefragt wurde - und aktiv im Besonderen bedeutet eben nicht 
den Hinweis auf Förderungen im Allgemeinen, sondern am konkreten Beispiel 
eigener Liegenschaftspolitik. Hier ist eine kurze Lektüre des § 1 des 
BauGB ( "eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte 
Bodennutzung gewährleisten") angebracht. Zwar zählt diese Prämisse zu 
den Aufgaben der Kommunen, jedoch sollte der Hauptinvestor (Land) die 
Kommune dadurch noch einmal eindringlich - und somit "aktiv" (sprich über 
eine Quote) - an ihre Pflichten erinnern. Die Förderkriterien des WoFP 
(die auch über interessante Erbpachtmodelle laufen) rechnen sich aber 
leider in Düsseldorf immer noch nicht, da die Bodenpreise und die 
momentanen Konditionen am Zinsmarkt den Bau von preiswertem Wohnraum 
aushebeln.

"Aktive" (zusätzliche?) Förderung würde in diesem Fall also bedeuten, 
dass man mit dem Bodenpreis für den sozialen Wohnungsbau reguliert, da 
dies der einzige Faktor ist, auf den das Land einfluss nehmen kann. Mit 
dieser "Mischkalkulation" (Sozialer Wohnugsbau vermindeter Preis und 
freifinanzierten Bodenpreis anheben) ließe sich ebenfalls "aktiv" in die 
Planungen zur Ulmer Höh eingreifen. Darüber hinaus sind im Siegerentwurf 
zur Ulmer Höh 350 Wohnungen veranschlagt worden. Die Förderkriterien des 
WoFP zur Anzahl der Geschosse werden dabei noch (mit Ausnahmeregelungen) 
gerade eingehalten. Wenn, wie bereits angeklungen, die Anzahl auf 450 
Wohnungen - unter Beibehaltung der Freiflächen - erhöht wird, so wird es 
Gebäude geben, die die Förderkriterien nicht mehr erfüllen können und 
somit nicht in den Genuss der Komplettförderung kommen.

Zu Antwort 3:

Da der Wettbewerb nun gelaufen ist, ließe sich nun "eine seriöse 
Schätzung des Verkaufserlöses" erfragen, da die VertreterInnen der 
Düsseldorfer Fachverwaltung und der Kommunalpolitik nicht den Eindruck 
erweckten, dass grunsätzliche Bedenken bei der Umsetzung des 
Siegerentwurfs in Baurecht bestehen. Vielmehr lobten alle den Entwurf 
bzgl. der Anordnung, der Anzahl und der Dimension der Baukörper, die 
keine baurechtlichen Hindernisse darstellen dürften.

Zu Antwort 4:

Vorab: Wer hat eigentlich entschieden, dass der BLB sich auf die 
"Prüfung" einer Quote von 5-10% einlässt?

Im BLBG §2 ist geregelt, dass ein "Einvernehmen" (Zur Gewährleistung der 
städtebaulichen Qualitäten bei herausragenden Baumaßnahmen des Landes 
mit stadtbildprägender Bedeutung hat der Bau- und Liegenschaftsbetrieb 
NRW vor einer Investitionsentscheidung und/oder Einleitung der formalen 
Planung von Maßnahmen das Einvernehmen mit dem für Bauangelegenheiten 
zuständigen Ministerium herzustellen.) mit dem Fachministerium 
einzuhohlen ist. Demnach müsste zumindest eine Stellungnahme des 
Fachministeriums existieren, bzw. -wenn es halbwegs "transparent" zugehen 
sollte - ein entsprechender Beschluss des Fachausschusses.

Der Bezug auf das "F+B-Gutachten" bestätigt zwar die Behauptung des 
Ministeriums (Fazit ab Seite 45), verschweigt aber weitere 
Handlungsempfehlungen und besonder die Daten zur Entwicklung in 
Düsseldorf bis 2030. Wer dieses Gutachten zur Grunlage seiner 
Argumentation heranzieht sollte besser nicht verschweigen, dass genau auf 
dem Wohnungsmarkt für preiwerten Wohnraum die erheblichen Defizite 
zukünftig noch einmal (gerade in Düsseldorf) exorbitant ansteigen 
werden. Zusätzlich beziffert die Bezirksregierung Düsseldorf - als 
Kontrollbehörde der Kommune Düsseldorf - den Bedarf an preiswertem 
Wohnraum für Düsseldorf für die nächsten 15 Jahre auf 3000 
Neubauwohnungen/Jahr, die gebaut werden müssten. um das Mietniveau auf 
diesem Preissegment in Düsseldorf zu halten.

Beispiel: Auch nach den Ergebnissen des zitierten Gutachten werden in 
Düsseldorf u.a. die Bevölkerungsgruppen der BezieherInnen von 
Transferleistungen nach dem SGB weiter ansteigen. Deren Mieten werden sich 
in den unterschiedlichen öffentlichen Sozialetats niederschlagen und 
somit weitere öffentliche Mittel binden bzw. eine Finanzierung des 
(privaten)Wohnungsmarktes über die Sozialetats zwangsläufig fortführen, 
wenn man diese Kette nicht durch öffentlichen (und damit langfristig 
kalkulierbaren) Wohnungsbau durchbricht.

Wer sich also - vor dem Hintergrund der prognoszitierten Szenarien des F+B 
Gutachten - allen Ernstes auf die "Prüfung einer 5-10% Quote" einlässt, 
hat das einerseits die sozialen Konsequenzen des Gutachtens nicht 
verstanden und blendet andererseits die diesbzgl. Regelungen im 
Koalitionsvertrag aus.
*
Deshalb: Den BLB umgehend vor den (Wohnungs) Ausschuss "zerren" und 
beantragen (im Zuge der Erstellung des B-Plan-Verfahrens), dass mit der 
Stadt Düsseldorf Nachverhandlungen mit der Zielsetzung zu führen, die 
die (Gesamt)Quote auf mindestens 30% erhöhen...*.

Zu Frage 5:

Auch "very tricky" beantwortet. Wenn das Land den "Drittelmix" (33,33%) - 
wie oft genug in Wahlkampfzeiten von Rotgrün öffentlich herausposaund 
und in Hamburg und München (SPD-Regierung) umgesetzt - befürwortet, so 
sind beim Verkauf (bei prozentual gleicher Verteilung des gesamten 
Wohnraums auf die jeweiligen Anteile aller drei Investoren und unter der 
Voraussetzung, dass die beiden anderen Investoren keinen Sozialen 
Wohnungsbau zulassen wollen) etwa 60% der Liegenschaft des Landes für den 
Sozialen Wohnungsbau zu veranschlagen.( Im Beispiel des Wettbewerbsiegers 
bei der Ulmer Höh: ca. 115,5 Sozialwohnungen von 192, 5 der gesamten 
Wohnungsanzahl der möglichen "Landeswohnungen"= 60%). Jede weitere 
Sozialwohnung des SKFM oder der AWISTA vermindert den Landesanteil 
entsprechend.

Demnach würden - bei der zuvor erwähnten Mischkalkulation - ca. 40% der 
gesamten Wohnungen den "Verlust" bei der Finanzierung der Sozialwohnungen 
auffangen, Dies rechnet sich durchaus, da nur etwa 20-25% des Bodenpreises 
aufgefangen werden müssten.

Die 60% sind somit zweifelsohne als "überwiegend" zu bezeichnen, wobei 
der Verweis ("derzeit") auf das Stadtentwicklungskonzept der Stadt 
Düsseldorf etwas hilflos klingt, zumal der BLB federführend ist und das 
sog. "Konzept" jederzeit (Beispiel: VodaFon !!) schnellstens umgeschmissen 
wird, wenn ein Großinvestor sich räuspert. Auch hierbei ist der BLB - 
und somit das Land NRW - wieder in der Pflicht als Korrelativ in die 
Düsseldorfer Wohnungspolitik "aktiv" und unmittelbar einzugreifen.......

Baldrick

p.s.: Nach meiner bescheidenen Meinung sollte sich das "Presseteam" bzgl. 
der Verantwortung für die "nebulöse Sozialwohnungsquote" auf den BLB und 
das Land (als Eigentümer) kaprizieren und die fatale Wohnungspolitik nur 
en passant scharf kritisieren. Auf kommunaler Ebene hat Pirat - aufgrund 
fehlender Vertretung in den politischen Gremien - keine direkte Chance 
eine Änderung herbeizuführen, während man in den landespolitischen 
Gremien durchaus die Möglichkeit hat zu agieren und den politischen 
Gegner öffentlich vorzuführen.