Re: [Ddorf-Talk] Fwd: Transparentes Verfahren des Verkaufs Kuthsweg 16 – 20 durch die Stadt Düsseldorf

[Andreas Mehrtens <Andreas+Mehrtens AT news.piratenpartei.de>]

Hi Frank und Marc,

erst mal danke für das Lob. Es ist aber weniger eine Analyse als ein paar 
überschlägige Schätzungen aufgrund von Vermutungen die ich da verfasst 
habe. Zu Baukostenschätzung gibt es Tabellen und Faustformeln - das sieht 
meist komplizierter aus als es ist.

Zu den Einwänden:

Entmietung
Ich bin davon ausgegangen dass das Objekt bereits freigezogen ist. Wenn 
dies bewohnt ist, dann hat die Stadt jetzt ein Problem da die Mieter nun 
hoffentlich ihrer ihrer Machposition in diesem Spielchen bewusst werden. 
Und die Annahme einer Rohbaufertigstellung 2012 ist dann ebenfalls 
Makulatur. Mehr dazu später... ;-)

Sanierungskosten
Nein, die 700-750€ sind IMO nicht zu hoch angesetzt und definitiv keine 
Luxussanierung. Bei dem Objekt handelt es sich um eine Planung aus den 
späten fünfzigern mit realisierung Anfang der sechziger Jahre. Um das 
Ding irgendwo in die Nähe der EnEV zu bringen muss schon einiges 
passieren.

Grob überschlagen kommen da
an der Hülle:
3000 m² Fassade (Putz ab, WDVS neu & rosa anmalen) -> 300.000€
150 St. Fenster (alt raus, neu rein) -> 75.000€
50 St. Balkontür (alt raus, neu rein) -> 50.000€
36 St. Balkon (bevor die Dinger abfallen) -> 250.000€
50 St. Hauseingangstür (is ja Laubengang) -> 100.000€
2000 m² Dacheindeckung (is fällig) -> 250.000€
1200 m² Kellerdeckendämmung -> 30.000€
1200 m² Dachboden (Dämmung und Trittbelag) -> 75.000€
bei den Anlagen:
3 St. Heizungsanlage (alt raus, neu rein) -> 90.000€
3 St. Abluftanlage (neue Züge nötig wegen Abgastemp.) -> 30.000€
150 St. Heizkörper (wg Niedertempheizung) -> 50.000€
und in den Wohnungen ("war das Klo schon immer so gelb?"):
50 St. Nasszelleninrichtung -> 350.000€

Zwischensumme : 1.650.000€
dazu:
Zaun, Einrichtung, Gerüst & Baustellenreinigung: 150.000€
Planung, Bauaufsicht, Versicherung, Sigeko und Anwälte : 100.000€

macht 1,9 Mio (zuvor geschätzt 2 Mio). Das ist keine nennenswerte 
Luxussanierung und vor allem in der Annahme dass keine Feuchteschäden, 
kein Pilz und kein Schimmel sowie keine Strukturschäden (ausser an den 
Balkons) vorhanden sind.

Bei den Balkons (Kragarm Beton) hat man damals eine Betonüberdeckung von 
nur 15mm vorgeschireben und diese meist nicht einmal eingehalten. Man 
sollte die Gelegenheit nutzen sie auszutauschen bevor die untere 
Bauaufsichtsbehörde den Leuten lustige "Betreten Verboten - Lebensgefahr" 
Schilder an die Wohnzimmerfenster klebt.

Wenn man dann noch die Wohnungen dann noch mal auf gegenwärtigen Standard 
bringen will und die vermutlich längst überfälligen 
Oberflächenerneuerungen macht dann kommt noch mal ne Million hinzu:

50. St. Elektrik -> 150.000€
2500 m² Boden (Oberflächenerneuerung und Dämmung) -> 200.000€
5000 m² Innenwand (Putz und Oberfläche) -> 250.000€
2500 m² Decke (Putz + Oberfläche) - 150.000€
150 St. Innentür -> 25.000€
50 St. Kücheneinrichtung (einfach) -> 150.000€
3 St. Treppenhaussanierung -> 100.000€
3 St. Gegensprechanlage, Briefkästen, Sonstiges -> 25.000€

macht noch mal ~1,05 Mio. Damit wären wir bei ~3 Mio um das Ding auf 
einen Neubaustandard zu heben was in freier Trägerschaft gänzlich nicht 
mehr finanzierbar wäre. Beim Objekt Hellweg haben die mehr Geschosse 
gehabt, eine andere Finanzierung und zudem mit dem Dachgeschossausbau 
zusätzichen Wohnraum geschaffen. Ich glaube nicht das das mit dem Objekt 
ohne weiteres vergleichbar ist und solange man nicht zufällig "Wulff" 
heisst gibt es auch kein Kapital unter 5% für ein solches Vorhaben. Das 
Problem ist, dass die +7% die ein Investor mindestens erzielen will auch 
im wesentlichen den Break-even-point darstellen. So lange die Staatsbanken 
ihre ein- oder nullprozent Darlehen nur an Banken und nicht an Bauherren 
vergeben wird sich daran auch nichts ändern. Dies ist aber ein 
strukturelles Problem.

"Was nun?"
Was die Eigenheiten des Verfahrens angeht, so hat das Gesamtbild zwar 
durchaus ein Geschmäckle, aber jeder Einzelaspekt kann so erklärt werden 
dass man da nichts handfestes hat woraus man einen Vorwurf formulieren 
kann aus dem die sich nicht irgendwie hinausreden könnten:

- Zum Vorwurf der Nutzungseinengung können die kontern "es ist ja nur ein 
Vorschlag und Alternativkonzepte würden auch 'geprüft' werden"

- Auf den Vorwurf der kurzen Frist werden die kontern, dass diese ja 
formal ausrecheind sei und man ja "Düsseldorf voranbringen wolle" und das 
Verfahren nicht "unnötig in die länge ziehen wolle"

- Den Vorwurf des Publikationsdatums werden die schon irgendwie mit 
"Sachzwängen in der Verwaltung" und "übliche Prozedur" kleinreden 
können.

- Und dem Vorwurf des sozial fragwürdigen Rückbau von preisgünstigen 
Kleinwohnungen werden die mit der Aussage begenen es seien doch 
ausdrücklich auch Sozialwohnungen in der Ausschreibung als Möglichkeit 
genannt worden und mit ein paar (lächerliche 95€ / m² HNF) Euro 
Nachlass ja gefördert worden und den geforderten Abriss mit dem 
abschreckenden Hamburger Beispiel.

- Sogar dem Vorwurf der Vertreibung sozial Benachteiligter werden die 
lächelnd ein Hochglanzprospekt über Mehrgenerationenhäuser 
entgegenhalten und irgendetwas von spielenden Kindern und glücklichen 
Rentnern erzählen. *

Insgesamt stinkt die Sache zum Himmel, aber die einzelnen Teilaspekte sind 
nicht greifbar. Ich weiss nicht inwieweit eine "wir sind mit der 
Gesamtsituation unzufrieden" PM in der öffentlichkeit für mehr als 
Nörgelei wahrgenommen wird. Das einzige was man gut anbringen könnte 
wäre der Umstand das durch die kurze Bewerbungsphase Bietergemeinschaften 
faktisch benachteiligt sind. Allerdings müsste man dann auf den Herrn 
Lammermann verweisen und ich habe ein ungutes Gefühl damit wenn wir uns 
vor seinen Karren spannen lassen. Eine PM sollten wir hieraus -vorerst- 
nicht machen.

Was wir allerdings machen könnten wäre die Mieter (falls noch bewohnt) 
ansprechen, auf ihre Lage hinweisen (hat man ihnen vermutlich noch nicht 
gesagt) und ihnen die Möglichkeiten erklären die sie haben 
(Anwohnerinitiative, Klagen) und ihnen Hilfe vermitteln (Mieterschutzbund, 
Fachanwälte).

Ich denke hier liegen die besten Handlungsoptionen und Erfolgsaussichten. 
Wenn wir die Leute dazu motivieren und unterstützen könnten an eine 
Mieterversammlung abzuhalten und dort einen Referenten vom 
Mieterschutzbund (oder anderen Initiativen) dorthin vermitteln können 
haben wir IMO mehr erreicht. Damit könnte man der Stadt erheblich 
empfindlicher auf den Fuß treten und eine PM in der wir konstruktiv über 
Bürgerengagement, Initativen und der Hilfe zur Selbsthilfe schreiben 
können ist sowieso viel schöner.

Am Donnerstag werde ich da mal vorbeischauen und mal schauen wer da wohnt. 
Dazu noch ein paar Fragen in die Runde:

Kennt jemand eine Kneipe in der nähe (5 min Fußweg vom Kuthsweg) in der 
man eine solche Versammlung (50 Leute, Vortagsmöglichkeit, günstige 
Preise) abhalten könnte?

Hat einer unserer Anwälte Zeit und Lust eine Vereinsgründung (pro bono) 
zu begleiten? Klar muss eine BI keine bestimmte Rechtsform haben, aber ein 
e.V. bietet da doch ein paar Vorteile.

Was meint ihr dazu?

viele Grüße,

Andreas

* Anm: versteht mich nicht falsch, ich habe nichts gegen 
Mehrgenerationenhäuser und Kindergärten, aber bei jedem Bauvorhaben im 
verdichteten Stadtraum muss man immer die Frage stellen, was vorher dort 
stand... hier wird dringend benötigter preisgünstiger Wohnraum zugunsten 
von vordergründig sozialen (aber teuren) Einrichtungen abgerissen und 
gleichzeitig bei den vielen anstehenden Brachflächenbebauungen in 
Düsseldorf, wo solche Projekte durchaus wünschenswert wären hat man 
ganz plötzlich andere Prioritäten ;-)