Re: [Ddorf-Talk] Fwd: Transparentes Verfahren des Verkaufs Kuthsweg 16 – 20 durch die Stadt Düsseldorf

[Orangebay <orangebay AT mac.com>]

Moin Moin,

@Andreas: vorab ein dickes Lob! Exzellente Ausarbeitung und ziemlich
schlüssig. Ein paar Anmerkungen habe ich dazu, s.u.

Andreas Mehrtens wrote:
> 
> Hallo allseits,
> 
> interessantes Thema. Hier mal ein paar Gedanken dazu:
> 
> *zum Grundstück:* das Grundstück hat eine Fläche von ca. 3720 m² (am
> Bildschirm gemessen bei TIM Online), kann nach dem B-Plan von 1986
> mit bis zu 5000 m² BGF bebaut werden (drei Vollgeschosse +
> ausgebautes Dach) und hat somit nach Bodenrichtwerttabelle (einfache
> Lage, 290-410 €m²) und den Lagefaktoren (Grundstückslage mit
> Erschliessung im Südosten und Garten im Nordwesten, gute
> Verkehrsanbindung, dafür Strassenbahn vor dem Grundstück, Schule in 
> unmittelbarer Nachbarschaft) einen Verkehrswert (unbebaut) von ca.
> ~1,3 mio€ (entspricht 350€/m²).
> 
> *zum Bestand:* Im Bestand (1961) sind drei Geschosswohnungsbauten
> mit Laubengangerschliessung (Vermutung nach Google Luftbild) mit
> insgesamt ~3500m² BGF (am Bildschirm gemessen bei TIM online
> 3x3x390m²) und insgesamt 51 WE (Vermutung nach Luftbild ). Das Ergibt
> bei einem Konstruktions- und Nebenflächenanteil von 30% eine 
> Durchschnittswohnfläche von 48-50m² pro WE. Dies entspricht dem 
> Sozialwohnungsbaustandard der 50er und 60er Jahre.
> 
> Aufgrund des Erscheinungsbildes (google Streetview, sichtbare 
> Kippfenster, gestrichene Wände) ist eine Teilmodernisierung in den 
> späten 80ern oder frühen 90ern erfolgt. Die Innenausstattung und die 
> Gebäudetechnik ist vermutlich nicht oder nur teilweise erneuert
> worden.
> 
> *Option 1 Modernisierung:* Eine Modernisierung würde (angenommen
> 700-750€/m²) rund 2 mio€ kosten, eine Umlegung auf die Miete würde
> eine Mietsteigerung von Netto ~350€ je Wohneinheit (~7€/m²) bedeuten.
> Dies dürfte angesichts zu vermutender Bestandsmieten von 4-6€/m² zu
> einer Kaltmiete von 11-13€/m² führen und für dieses Objekt nicht
> refinanzierbar sein.

Wären nicht hier noch Alternativen zu überlegen? 750€/m² ist ja schon
eher eine 'Luxussanierung'. Eine rein energetische Gebäudesanierung
sollte doch für weniger als der Hälfte der geschätzten Kosten möglich
sein. Vielleicht kann man auch mal andere Modernisierungsmassnahmen
vergleichen, Hellweg z.B.

> Eine sozialverträgliche Kostenumlage in höhe von 1,50€/m² (nicht
> viel mehr als die Heizkostenersparnis) würde zu einer
> Investitionsrendite von ~2% führen und somit unterhalb der
> Kapitalkosten liegen.

Abhängig von der Höhe der Modernisierungskosten verändern sich die Werte
ja extrem. Und wenn das ganze städtisch bliebe, würde sich das mMn auch
rechnen, denn dann müsste keine Rendite von 6-8% auf den Gesamtaufwand
erwirtschaftet werden, die ein Investor ja gerne abschöpfen würde.

> *Option 2 Neubau:* Die Abrisskosten dürften 250.000€ betragen und ein
> Neubau in den Grenzen des geänderten Baufeldes (BGF 5000 statt 3500m²
> / WF ~3500 statt ~2500m²) dürfte rund 4 mio € kosten bei einer
> Nutzflächensteigerung von knapp 40%. Die Mieten in höhe von 9-10€/m²
> (Rendite von 7,5% bei 5-5,5 Mio Gesamtinvestition) dürften leicht
> erzielbar sein - mit etwas Geschick sogar deutlich mehr.

Für 9-10€/m² in Eller und dann noch an einer Hauptstrasse wohnen?
Nö, niemals!;)

> Unter rein wirtschaftlichen Aspekten ist ein Neubau die deutlich 
> rentablere Lösung.
> 
> *zum Verfahren:* Es ist unüblich dass der Verkäufer einer Immobilie
> die Abrisskosten blind übernimmt. Hier liegt ein erhebliches Risiko -
> insbesondere falls sich das Gebäude als asbestbelastet herausstellt -
> was angesichts des Alters zu befürchten ist. Des weiteren ist es
> verwunderlich dass der Verkaufspreis an das Bebauungsmaß gekoppelt
> wird.

Die Übernahme der Abrisskosten finde ich auch seltsam. Wäre dadurch die
Stadt nicht auch für die 'Entmietung' zuständig? Je nach Alter dr
Mietverträge geht das ja auch nicht ohne weiteres und wenn die Stadt
dann wg Bürgerinitiativen/Gerichtsverfahren für den Mieter
gleichwertigen und bezahlbaren Wohnraum bereitstellen muss, kämen hier
ja weitere Kosten auf Stadt/Steuerzahler zu. (falls dazu etwas in den
Unterlagen steht, habe ich es überlesen...)

> Die geforderten Konzeptbestandteile entsprechen im Wesentlichen den 
> Leistungsphasen 1 + 2 nach HOAI, sind in den zwei Monaten
> realisierbar (bei rechtzeitiger Beauftragung) und dürften bei dem
> Bauvolumen etwa 25000€ wert sein. Das entspricht etwa 2% des zu
> erwartenden Verkaufserlöses und ist hinnehmbar. Das knappe
> Zeitfenster und die Einengung auf eine bestimmte Nutzungsart
> begünstigt jedoch diejenigen die schon ein Konzept in der Schublade
> haben.
> 
> Beides lässt vermuten, dass es hierbei nicht darum geht die 
> höchstmöglichen Verkaufserlöse zu erzielen sondern das Grundstück
> einem bestimmten Investor zuzuspielen.

Also im Prinzip das, was man heutzutage von einer Kommune erwartet.:(

> Entsprechend des Musterraumprogrammes lassen sich auf dem Grundstück 
> vermutlich 14 bis 16 WE unterbringen zzgl einer Kindertagesstätte
> mit 500m² HNF.
> 
> Gemäß den genannten Mindestgrundstückspreisen nach Nutzflächen
> ergibt sich hieraus ein zu erwartender Erlös in höhe von nur rund 1,1
> mio€ (3000m² @ 325€ und 500m² @ 230€). Zieht man hiervon noch die zu 
> erwartenden Kosten für Abriss und Entsorgung ab, so mindert sich
> diese Summe auf nur noch 850 Tausend Euro - also knapp 35% unter
> Wert.
> 
> Der Angebotsabgabezeitpunkt ende Februar ist vermutlich auf eine 
> Rohbaufertigstellung vor der Frostperiode ausgelegt. Dies ist
> vertretbar und solange das Verfahren nicht zweistufig wird auch
> realisierbar (was IMO vermutlich nur dann eintritt wenn der
> Vorzugsbewerber doch nicht das beste Angebot vorbereitet hatte).
> 
> Was weiterhin am Verfahren fraglich ist ist der 
> Veröffentlichungszeitpunkt. Die Verkaufsabsicht stand bereits Anfang 
> September letzen Jahres fest (als der Antrag der Linkspartei gegen
> den Verkauf im Stadtrat abgelehnt wurde). Es ist daher verwunderlich,
> dass das Angebot erst im Januar in dieser Form öffentlich gemacht
> wurde. Die knappe Angebotsfrist zusammen mit dem Ausschribungsdatum
> 2.1. (wo viele noch im Urlaub waren) lassen vermuten dass eine
> möglichst geringe Anzahl von Bewerbern erwünscht war.
> 
> *die sozialen Aspekte:* In dem Gebäude wohnen vermutlich viele sozial
> bedürftige Menschen. Weiterhin ist das Angebot an kleinen und
> günstigen Wohnungen (im Sinne des "angemessenen" Wohnraumes für Hartz
> IV Empfänger) sehr knapp. Es ist davon auszugehen, dass ein Investor
> dieses Marktsegment nicht bedienen wird. Die voraussehbare
> Reduzierung der Zahl der Wohneinheiten von rund 50 auf rund 15 ist in
> einer Stadt mit einem derart angespannten Immobilienmarkt ein sozial
> fragwürdiger Vorgang. Die Folge hieraus ist, dass die Verdrängung der
> Bedürftigen weiter voranschreitet und die Stadt sich vor ihrer
> sozialen Verantwortung drückt (bzw die Kosten derselbigen auf andere
> Gemeinden abwälzen will).
> 
> *Fazit:* 1. Das Objekt wird voraussichtlich weit unter Wert
> verscherbelt 2. Das Verfahren einschliesslich der Option auf eine
> Erweiterung zum zweistufigen Verfahren und die Beurteilung "nach
> Konzept" deuten auf eine informelle Vorfestlegung des Käufers. 3. Die
> Stadt lädt sich mit der Übernahme der Abrisskosten ein unnötiges und
> erhebliches Risiko auf. 4. Die Stadt drückt sich vor ihrer sozialen
> Verantwortung und reduziert absichtlich das Angebot günstiger
> Kleinwohnungen. 5. Das Alibiprojekt Mehrgenerationshäser und der
> vermutlich in privater Trägerschaft geführte Kindergarten sollen
> vermutlich eine Leuchtturmfunktion für die Wohnumfeldaufwertung
> erfüllen. Ein wahrhaft gelungenes Schurkenstück bei dem die
> Vertreibung von Armen sogar vom ESF unterstützt wird. 

Und jetzt?

Gruß

Frank