Re: [Ddorf-Talk] Fwd: Transparentes Verfahren des Verkaufs Kuthsweg 16 – 20 durch die Stadt Düsseldorf

[Andreas Mehrtens <Andreas+Mehrtens AT news.piratenpartei.de>]

Hallo allseits,

interessantes Thema. Hier mal ein paar Gedanken dazu:

*zum Grundstück:*
das Grundstück hat eine Fläche von ca. 3720 m² (am Bildschirm gemessen 
bei TIM Online), kann nach dem B-Plan von 1986 mit bis zu 5000 m² BGF 
bebaut werden (drei Vollgeschosse + ausgebautes Dach) und hat somit nach 
Bodenrichtwerttabelle (einfache Lage, 290-410 €m²) und den Lagefaktoren 
(Grundstückslage mit Erschliessung im Südosten und Garten im Nordwesten, 
gute Verkehrsanbindung, dafür Strassenbahn vor dem Grundstück, Schule in 
unmittelbarer Nachbarschaft) einen Verkehrswert (unbebaut) von ca. ~1,3 
mio€ (entspricht 350€/m²).

*zum Bestand:*
Im Bestand (1961) sind drei Geschosswohnungsbauten mit 
Laubengangerschliessung (Vermutung nach Google Luftbild) mit insgesamt 
~3500m² BGF (am Bildschirm gemessen bei TIM online 3x3x390m²) und 
insgesamt 51 WE (Vermutung nach Luftbild ). Das Ergibt bei einem 
Konstruktions- und Nebenflächenanteil von 30% eine 
Durchschnittswohnfläche von 48-50m² pro WE. Dies entspricht dem 
Sozialwohnungsbaustandard der 50er und 60er Jahre.

Aufgrund des Erscheinungsbildes (google Streetview, sichtbare Kippfenster, 
gestrichene Wände) ist eine Teilmodernisierung in den späten 80ern oder 
frühen 90ern erfolgt. Die Innenausstattung und die Gebäudetechnik ist 
vermutlich nicht oder nur teilweise erneuert worden.

*Option 1 Modernisierung:*
Eine Modernisierung würde (angenommen 700-750€/m²) rund 2 mio€ 
kosten, eine Umlegung auf die Miete würde eine Mietsteigerung von Netto 
~350€ je Wohneinheit (~7€/m²) bedeuten. Dies dürfte angesichts zu 
vermutender Bestandsmieten von 4-6€/m² zu einer Kaltmiete von 
11-13€/m² führen und für dieses Objekt nicht refinanzierbar sein.

Eine sozialverträgliche Kostenumlage in höhe von 1,50€/m² (nicht viel 
mehr als die Heizkostenersparnis) würde zu einer Investitionsrendite von 
~2% führen und somit unterhalb der Kapitalkosten liegen.

*Option 2 Neubau:*
Die Abrisskosten dürften 250.000€ betragen und ein Neubau in den 
Grenzen des geänderten Baufeldes (BGF 5000 statt 3500m² / WF ~3500 statt 
~2500m²) dürfte rund 4 mio € kosten bei einer Nutzflächensteigerung 
von knapp 40%. Die Mieten in höhe von 9-10€/m² (Rendite von 7,5% bei 
5-5,5 Mio Gesamtinvestition) dürften leicht erzielbar sein - mit etwas 
Geschick sogar deutlich mehr.

Unter rein wirtschaftlichen Aspekten ist ein Neubau die deutlich 
rentablere Lösung.

*zum Verfahren:*
Es ist unüblich dass der Verkäufer einer Immobilie die Abrisskosten 
blind übernimmt. Hier liegt ein erhebliches Risiko - insbesondere falls 
sich das Gebäude als asbestbelastet herausstellt - was angesichts des 
Alters zu befürchten ist. Des weiteren ist es verwunderlich dass der 
Verkaufspreis an das Bebauungsmaß gekoppelt wird.

Die geforderten Konzeptbestandteile entsprechen im Wesentlichen den 
Leistungsphasen 1 + 2 nach HOAI, sind in den zwei Monaten realisierbar 
(bei rechtzeitiger Beauftragung) und dürften bei dem Bauvolumen etwa 
25000€ wert sein. Das entspricht etwa 2% des zu erwartenden 
Verkaufserlöses und ist hinnehmbar. Das knappe Zeitfenster und die 
Einengung auf eine bestimmte Nutzungsart begünstigt jedoch diejenigen die 
schon ein Konzept in der Schublade haben.

Beides lässt vermuten, dass es hierbei nicht darum geht die 
höchstmöglichen Verkaufserlöse zu erzielen sondern das Grundstück 
einem bestimmten Investor zuzuspielen.

Entsprechend des Musterraumprogrammes lassen sich auf dem Grundstück 
vermutlich 14 bis 16 WE unterbringen zzgl einer Kindertagesstätte mit 
500m² HNF.

Gemäß den genannten Mindestgrundstückspreisen nach Nutzflächen ergibt 
sich hieraus ein zu erwartender Erlös in höhe von nur rund 1,1 mio€ 
(3000m² @ 325€ und 500m² @ 230€). Zieht man hiervon noch die zu 
erwartenden Kosten für Abriss und Entsorgung ab, so mindert sich diese 
Summe auf nur noch 850 Tausend Euro - also knapp 35% unter Wert.

Der Angebotsabgabezeitpunkt ende Februar ist vermutlich auf eine 
Rohbaufertigstellung vor der Frostperiode ausgelegt. Dies ist vertretbar 
und solange das Verfahren nicht zweistufig wird auch realisierbar (was IMO 
vermutlich nur dann eintritt wenn der Vorzugsbewerber doch nicht das beste 
Angebot vorbereitet hatte).

Was weiterhin am Verfahren fraglich ist ist der 
Veröffentlichungszeitpunkt. Die Verkaufsabsicht stand bereits Anfang 
September letzen Jahres fest (als der Antrag der Linkspartei gegen den 
Verkauf im Stadtrat abgelehnt wurde). Es ist daher verwunderlich, dass das 
Angebot erst im Januar in dieser Form öffentlich gemacht wurde. Die 
knappe Angebotsfrist zusammen mit dem Ausschribungsdatum 2.1. (wo viele 
noch im Urlaub waren) lassen vermuten dass eine möglichst geringe Anzahl 
von Bewerbern erwünscht war.

*die sozialen Aspekte:*
In dem Gebäude wohnen vermutlich viele sozial bedürftige Menschen. 
Weiterhin ist das Angebot an kleinen und günstigen Wohnungen (im Sinne 
des "angemessenen" Wohnraumes für Hartz IV Empfänger) sehr knapp. Es ist 
davon auszugehen, dass ein Investor dieses Marktsegment nicht bedienen 
wird. Die voraussehbare Reduzierung der Zahl der Wohneinheiten von rund 50 
auf rund 15 ist in einer Stadt mit einem derart angespannten 
Immobilienmarkt ein sozial fragwürdiger Vorgang. Die Folge hieraus ist, 
dass die Verdrängung der Bedürftigen weiter voranschreitet und die Stadt 
sich vor ihrer sozialen Verantwortung drückt (bzw die Kosten derselbigen 
auf andere Gemeinden abwälzen will).

*Fazit:*
1. Das Objekt wird voraussichtlich weit unter Wert verscherbelt
2. Das Verfahren einschliesslich der Option auf eine Erweiterung zum 
zweistufigen Verfahren und die Beurteilung "nach Konzept" deuten auf eine 
informelle Vorfestlegung des Käufers.
3. Die Stadt lädt sich mit der Übernahme der Abrisskosten ein unnötiges 
und erhebliches Risiko auf.
4. Die Stadt drückt sich vor ihrer sozialen Verantwortung und reduziert 
absichtlich das Angebot günstiger Kleinwohnungen.
5. Das Alibiprojekt Mehrgenerationshäser und der vermutlich in privater 
Trägerschaft geführte Kindergarten sollen vermutlich eine 
Leuchtturmfunktion für die Wohnumfeldaufwertung erfüllen. Ein wahrhaft 
gelungenes Schurkenstück bei dem die Vertreibung von Armen sogar vom ESF 
unterstützt wird.
6. Der Absender der sich in der Ausgangsemail darüber beschwert hat will 
vermutlich alle vorgenannten Probleme (Klüngel, Gentrification) nicht 
ändern sondern nur ein Stück vom Kuchen abhaben. Ich vermute die 
beschriebene "Überprüfung des Abrisses" läuft entweder auf Option 3 
oder 4 hinaus. Er besitzt übrigens rein zufällig schon ein entmietetes 
ehmaliges Mehrfamilienhaus auf der gegenüberliegenden Strassenseite. ;-)

viele Grüße,

Andreas

PS: zynische Nebenfeststellungen:
*Option 3 Umnutzung:*
Eine Modernisierung nach Option 1 rechnet sich dann wenn man die Nutzung 
ändert und statt zeitlich unbegrenzten Mietverhältnissen eine 
Kurzzeitnutzung als Appartmenthotel oder Boardinghouse durch Touristen 
oder Geschäftsreisende betreibt. Hierzu ist selbstredend eine Entmietung 
vorzunehmen und die Zahl der verfügbaren Wohnungen für den Düsseldorfer 
Wohnungsmarkt sinkt praktisch auf null.

*Option 4 Slumlord:*
Eine Veräußerung des Objektes einschließlich der Bebauung würde trotz 
dessen Zustand einen Erlös von rund 2,5 Mio bringen, da die Vermietung an 
Hartz-IV Empfänger (gesicherte Zahlungen durchs Amt) immerhin eine 
Rendite von 7% verspricht - aber an dieser Methode hat sich die CDU 
(Stichwort Kuhlmann) zum Glück schon einmal die Finger verbrannt.