Re: [Ddorf-Talk] Positionspapier sozialer Wohnungsbau

[thomasheg <thomasheg AT news.piratenpartei.de>]

öhm ich versuchs nochmal sachlich nicht das ich das auch von meiner ML 
kennen würde ;)

Hi Baldrick,

also das Umfeld oder die Substanz einer Bürofläche ist natürlich nie 
gleich. Genauso wie es Büroklötze gibt es auch Gewerbe und Büroflächen 
die in "wohnähnlicher" Lage und Bausubstanz existiert. Insoweit bitte in 
der Diskussion gerade im Blick auf die vielen möglichen Objekte nicht 
alles über einen Kamm scheren. Ausgehend von reinen Bürohochhäusern 
oder bevorzugten Stadtlagen gebe ich Dir Recht, vor allem was anscheinend 
die Vorgehensweise der Stadt Düsseldorf ist kann ich dies Anhand der 
wenige Beispiele die Du aus Düsseldorf nennst gut nachvollziehen.

In diesem Artikel der zufällig aus eurer Stadt stammt wird ein wenig die 
vergangene Entwicklung und bautechnische Seite dargestellt. 
http://www.wohnungen-immobilien.eu/immobilien-finanzierung/bueros-zu-wohnungen-umbauen.html 
In dem Zusammenhang darf ich Dir widersprechen was das generelle Urteil 
betrifft "...Der Umbau von Büroflächen zu Wohnraum aber wiederum ist in 
der Regel teurer als ein Abriss und anschließender Neubau oder ein 
genereller Neubau auf einer Freifläche..." dies stimmt so nicht. In 
jahrelanger Arbeit, (Bauleitung, Architekt) habe ich diverse Objekte und 
Projekte umsetzen oder begleiten dürfen die ähnlich wie oben beschrieben 
natürlich günstiger in der Umsetzung waren als ein entsprechender 
Neubau. Wie gesagt, je mehr das Objekt einem reinem "Büroklotz" 
entspricht desto mehr trifft Deine Einschätzung zu.

Desweiteren würde ich in der allgemeinen Bewertung nicht von einem Irrweg 
oder einer Kosmetik sprechen wollen. Ich nenne hier mal ein Beispiel aus 
Frankfurt das in diesem Zusammenhang gefördert wurde und in dem aus 
Büroflächen ein Hostel und ein Studentenwohnheim in der Frankfurter 
Adickesallee erstellt wurde. Ich kann auch keine Kosmetik darin erkennen 
das in Frankfurt im Jahr 2010, 590 Wohneinheiten aus der Umnutzung auf den 
Wohnungsmarkt gekommen sind wie immer die auch in der Wohnungsqualität 
einzuordnen sind. Im Vergleich sind in Köln im vergangenen Jahr nur knapp 
700 geförderte Sozialwohnungen entstanden, das macht diese Zahl meiner 
Meinung nach nicht zu einem Irrweg sondern zu einer zu fördernden 
Alternative.

Das in Ddorf dies wohl ausnahmlos in das Luxussegment führt würde ich 
als Düsseldorfer auch ziemlich ärgerlich finden und mit Blick auf andere 
Städte wie Hamburg, Frankfurt oder München auch ändern wollen. Aber 
Köln ist da nicht viel besser...

Viele Grüße
Thomasheg

Baldrick schrieb:

> Hallo Thomas,
>
> auch die Stadt Düsseldorf erwähnt in ihrem "Stadtentwicklungskonzept" 
> (Stadtentwicklungskonzept. Düsseldorf 2020+. Wachstum fördern,. Zukunft 
> gestalten) die Alternative der Umwandlung von Bürobauten zu Wohnraum.
>
> Diese Variante "krankt" aber gleich an mehreren Stellen. Zunächst weist 
> die Stadt - trotz erheblicher Leerstände - permanent weitere 
> Büroflächen aus, um auf diesem Markt die Mietpreise stabil zu halten. 
> Dabei soll genau der Bürobestand in Wohnraum umgewandelt werden, der 
> nicht marktfähig ist, also Büroflächen, die vom Eigentümer (ohne 
> öffentliche Förderung!) erheblich renoviert werden müssten. um Rendite 
> zu erzielen. Dieses System sorgt dafür, dass potenziellen Wohnflächen 
> "der Boden unter den Füßen weggezogen wird", da in der Nettobilanz 
> nicht mehr Wohnraum entsteht und der Neubau von Bürobauten - zu Lasten 
> auch von Gewerbeflächen - weiter fortschreitet.
>
> Der Umbau von Büroflächen zu Wohnraum aber wiederum ist in der Regel 
> teurer als ein Abriss und anschließender Neubau oder ein genereller 
> Neubau auf einer Freifläche, da hier die Kosten der Entkernung eine 
> wesentliche Rolle soielen.
>
> Die Stadt Düsseldorf behauptet im "Stek 2020+", dass bei der Umwandlung 
> von Büroflächen Wohnraum im mittleren Preissegment entstehen würde.... 
> Eine glatte Lüge, wie die (wenigen) Beispiele in Düsseldorf, die alle 
> im hoch - bis luxuspreisigen Marktsegment angeboten (und 
> vermietet/verkauft) wurden, bereits zeigen. Kleines Beispiel aus 
> Düsseldorf Flingern: Hier wurde ein Büroklotz aus den 70er Jahren 
> (Grafenberger Allee/Neanderstraße) Kernsaniert und in über 40 
> Luxuxwohnungen umgewandelt. Genau eine Wohnung - die des zukünftigen 
> Hausmeisters - wurde dabei im mittleren Preissegment angeboten. Der 
> Architekt, der auch gleichzeitig der Investor war, konnte dabei in der 
> zuständigen Bezirksvertretung hinreichend darlegen, warum sein Umbau - 
> selbst mit öffentlicher Förderung - nicht durch Mieten unter 15,50 
> Euro/qm zu finanzieren ist.
>
> Ich bin der Meinung, dass diese "stadtplanerische Kosmetik" nicht 
> zielführend bei der Erstellung von preiswerten bzw. Sozialem Wohnungsbau 
> ist, sondern ein "Irrweg", der auch zur Vernichtung von Fördergeldern 
> führt, die dabei als "Finanzspritze" für abgewirtschaftete Immobilien 
> herhalten sollen.
>
> Vielmehr sollten in einer Stadt wie Düsseldorf (oder auch in anderen 
> "prosperierenden" Großstädten) ab einem Leerstand von 5% aller 
> Büroflächen, ein sofortiger Planungsstopp (kommunale Planungshoheit!) 
> beschlossen werden. Dies würde einerseits die Spekulation behindern und 
> käme andererseits dem produzierenden Gewerbe (Gewerbeflächen), dem 
> Wohnungsbau und dem Stadtbild zugute.
>
> Baldrick
>
> p.s.: Zum "Unternehmerischen Risiko", welches ja gern zur Rechtfertigung 
> erheblicher Profite herangezogen wird, gehört auch, dass man auf einer 
> Immobilie sitzenbleibt bzw. mit ihr in die Pleite gehen kann......

Baldrick schrieb:
> Hallo Thomas,
>
> auch die Stadt Düsseldorf erwähnt in ihrem "Stadtentwicklungskonzept" 
> (Stadtentwicklungskonzept. Düsseldorf 2020+. Wachstum fördern,. Zukunft 
> gestalten) die Alternative der Umwandlung von Bürobauten zu Wohnraum.
>
> Diese Variante "krankt" aber gleich an mehreren Stellen. Zunächst weist 
> die Stadt - trotz erheblicher Leerstände - permanent weitere 
> Büroflächen aus, um auf diesem Markt die Mietpreise stabil zu halten. 
> Dabei soll genau der Bürobestand in Wohnraum umgewandelt werden, der 
> nicht marktfähig ist, also Büroflächen, die vom Eigentümer (ohne 
> öffentliche Förderung!) erheblich renoviert werden müssten. um Rendite 
> zu erzielen. Dieses System sorgt dafür, dass potenziellen Wohnflächen 
> "der Boden unter den Füßen weggezogen wird", da in der Nettobilanz 
> nicht mehr Wohnraum entsteht und der Neubau von Bürobauten - zu Lasten 
> auch von Gewerbeflächen - weiter fortschreitet.
>
> Der Umbau von Büroflächen zu Wohnraum aber wiederum ist in der Regel 
> teurer als ein Abriss und anschließender Neubau oder ein genereller 
> Neubau auf einer Freifläche, da hier die Kosten der Entkernung eine 
> wesentliche Rolle soielen.
>
> Die Stadt Düsseldorf behauptet im "Stek 2020+", dass bei der Umwandlung 
> von Büroflächen Wohnraum im mittleren Preissegment entstehen würde.... 
> Eine glatte Lüge, wie die (wenigen) Beispiele in Düsseldorf, die alle 
> im hoch - bis luxuspreisigen Marktsegment angeboten (und 
> vermietet/verkauft) wurden, bereits zeigen. Kleines Beispiel aus 
> Düsseldorf Flingern: Hier wurde ein Büroklotz aus den 70er Jahren 
> (Grafenberger Allee/Neanderstraße) Kernsaniert und in über 40 
> Luxuxwohnungen umgewandelt. Genau eine Wohnung - die des zukünftigen 
> Hausmeisters - wurde dabei im mittleren Preissegment angeboten. Der 
> Architekt, der auch gleichzeitig der Investor war, konnte dabei in der 
> zuständigen Bezirksvertretung hinreichend darlegen, warum sein Umbau - 
> selbst mit öffentlicher Förderung - nicht durch Mieten unter 15,50 
> Euro/qm zu finanzieren ist.
>
> Ich bin der Meinung, dass diese "stadtplanerische Kosmetik" nicht 
> zielführend bei der Erstellung von preiswerten bzw. Sozialem Wohnungsbau 
> ist, sondern ein "Irrweg", der auch zur Vernichtung von Fördergeldern 
> führt, die dabei als "Finanzspritze" für abgewirtschaftete Immobilien 
> herhalten sollen.
>
> Vielmehr sollten in einer Stadt wie Düsseldorf (oder auch in anderen 
> "prosperierenden" Großstädten) ab einem Leerstand von 5% aller 
> Büroflächen, ein sofortiger Planungsstopp (kommunale Planungshoheit!) 
> beschlossen werden. Dies würde einerseits die Spekulation behindern und 
> käme andererseits dem produzierenden Gewerbe (Gewerbeflächen), dem 
> Wohnungsbau und dem Stadtbild zugute.
>
> Baldrick
>
> p.s.: Zum "Unternehmerischen Risiko", welches ja gern zur Rechtfertigung 
> erheblicher Profite herangezogen wird, gehört auch, dass man auf einer 
> Immobilie sitzenbleibt bzw. mit ihr in die Pleite gehen kann......