[MS Piraten] mein Einspruch gegen den Entwurf des Bebauungsplans 529 - Dateianhang

["Ulrich Schlueter" <uschluet AT muenster.de>]

Hallo,

nach Überprüfung meines Posteingangs stellte ich fest, dass die von der
Mailingliste eingegangene E-Mail nicht so aussah wie die gesandte E-Mail.
Genauer gesagt war der Internetlink zum Dateianhang
"einspruch_gegen_entwurf_bebauungsplan_529.doc" verstümmelt in
"einspruch_gegen_entwurf_bebauungsplan_529.d". Unten angehängt findet Ihr
meinen Einspruch gegen den Entwurf des Bebauungsplans.

Ich schrieb mit um 22:52 Uhr versandter E-Mail:
"unten angehängt findet Ihr die heute um 19:30 Uhr an Pascal versandte
E-Mail. Im Text ist von einem Dateianhang die Rede. Diesen Dateianhang
findet Ihr hier:
http://dl.dropbox.com/u/10137761/einspruch_gegen_entwurf_bebauungsplan_529.d
oc"


Gruß
Uli

Ulrich Schlüter
Biederlackweg 72
48167 Münster
Germany
Tel. +49 (0) 251 4198233
Mobil +49 (0) 1522 1975992
uschluet AT muenster.de

Hier der Inhalt des Dateianhangs
einspruch_gegen_entwurf_bebauungsplan_529.doc, wobei die in der doc-Datei
eingefügten Tabellen verstümmelt sind:


Ulrich Schlüter                                                         20.
Mai 2012
Biederlackweg 72
48167 Münster
Tel. 0251 4198233
uschluet AT muenster.de


Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung
und Verkehrsplanung
Abteilung Bebauungsplanung
Stadthaus 3 - Albersloher Weg 33
48155 Münster

 

Einspruch gegen den Entwurf des Bebauungsplans 529 zum Neubaugebiet „Östlich
Ko-burger Weg / südlich DJK-Sportgeländer / westlich Germania-Campus


Sehr geehrte Damen und Herren,

der Bebauungsplanentwurf 529 mit zugehörigen Textlichen Festlegungen steht
in Wider-spruch zu einigen Ratsbeschlüssen und zu wohnungsbaulichen Aussagen
der Parteien und der Verwaltung bezüglich des dringenden Bedarfs an
preiswertem und barrierearmen Wohnraums in Lagen mit Nähe zur Innenstadt
oder zumindest mit guter Anbindung an die Innenstadt über öffentliche
Verkehrsmittel und mit guter Infrastruktur in Fußnähe. Auch die
gleichlautenden Erkenntnisse des Arbeitskreises „Wohnen in Münster“ sind
nicht in den Entwurf eingeflossen.

Der Bebauungsplanentwurf steht weiterhin in Widerspruch zu Aussagen des
Stadtrats, der Parteien und der Verwaltung und Erkenntnissen des
Arbeitskreises „Wohnen in Münster“, dass ein vorrangiger Bedarf an Wohnungen
für 1,8 Personenhaushalten dringend gedeckt wer-den muss.

Weiterhin macht der Entwurf keine energetischen Auflagen, die die Bemühungen
der Verwal-tung und des Stadtrats widerspiegeln, den Passivhausstandard oder
zumindest den „Energie-sparhaus Münster“-Standard einzuführen. Es fehlt
beispielsweise eine Textpassage wie „Dar-über hinaus sind in allen
Baugebieten Ausnahmen für Anlagen zur aktiven Solarenergienut-zung
zulässig.“, wie man sie in den Textlichen Textliche Festlegungen des
Bebauungsplans 519 „Hiltrup Westlich Meesenstiege / Milingheide“ unter Punkt
2.4 findet. Ohne Auflagen dieser Art sind jedoch die klimapolitischen Ziele
nicht zu erreichen, die im Klimaschutzkon-zept 2020 der Stadt Münster
festgelegt wurden.

Aus diesen Gründen erhebe ich Einspruch gegen den Entwurf des Bebauungsplans
529 mit zugehörigen Textlichen Festlegungen.

 
 
Detaillierte Begründung zum Einspruch:

Laut einem Zeitungsartikel sollen die Grundstücke für Einfamilienhäuser
zwischen 400 und 600 Quadratmetern groß sein. Die Gesamtkosten für ein
Grundstück und die Bebauung mit einem Wohnhaus mit zwei Vollgeschossen
mittlerer Bauqualität und mittlerer Ausstattung inklusive Garage bzw.
Carport und inklusive Außenanlagen können auf grob 650.000 Euro geschätzt
werden (detailliertere Abschätzung siehe unten). Diese Kosten können nur
Käufer mit gehobenem Einkommen tragen.

In dem von den Ratsfraktionen der CDU, SPD und GAL eingebrachten
Änderungsantrag zur Vorlage V/0111/2012/1 kommt zum Ausdruck, dass bezüglich
der Wohnhäuser der britischen Streitkräfte alle denkbaren Anstrengungen
gemacht werden sollen, um für Haushalten mit geringem und durchschnittlichem
Einkommen preiswerte Mietwohnungen oder Wohneigen-tum verfügbar zu machen.
Zum Erreichen dieses Ziels wird sogar eine Auffanggesellschaft
vorgeschlagen, deren Gründung und Betrieb jedoch mit vielleicht erheblichen
Kosten verbun-den wäre, deren Erfolg jedoch zweifelhaft ist. Die Aussage im
genannten Ratsantrag "Die zur Finanzierung der Personal- und der Sachkosten
erforderlichen Mittel werden durch Verlage-rung und Umschichtung
haushaltsneutral zur Verfügung gestellt, hilfsweise durch Refinanzie-rung
gemäß Konversionsvereinbarung Ziffer VI." vermittelt nicht glaubhaft, dass
die Kosten einer Auffanggesellschaft abgeschätzt wurden und deren
Finanzierung durch Refinanzierung gemäß Konversionsvereinbarung Ziffer VI
oder durch den Haushalt der Stadt Münster ge-deckt werden können. Würde eine
Auffanggesellschaft Britenliegenschaften von der BIMA erwerben, so würden
Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Amtsgerichts-kosten)
von ca. 6,5 Prozent des Kaufpreises anfallen. Damit die Auffanggesellschaft
keinen Verlust macht, müsste sie diese Kaufnebenkosten beim späteren
Weiterverkauf der Britenhäu-ser an Bürger oder Investoren auf den
Verkaufspreis aufschlagen. Die Endkäufer müssten auf diesen erhöhten Preis
wiederum Kaufnebenkosten in Höhe von 6,5 Prozent tragen. Als Ender-gebnis
würden die Finanzierungskosten für die Endkäufer eventuell höher ausfallen
als ohne Zwischenschaltung einer Auffanggesellschaft. Außerdem gibt es
vermutlich keine rechtliche Grundlage dafür, dass die BIMA einer
Auffanggesellschaft einen Vorzugspreis machen könn-te. Auch ein der Stadt
Münster eventuell eingeräumtes Vorkaufsrecht besagt ja nur, dass die Stadt
Münster oder deren Auffanggesellschaft zu dem Höchstpreis bevorzugt kaufen
könnte, den ein Höchstbieter des freien Marktes bietet.

Ziele wie mehr barrierefreie Wohnungen und energetisch günstiger Wohnraum
(mittelfristig angestrebter Passivhausstandard) sind bei den Britenhäusern
nur schwer und kostenintensiv oder gar nicht erreichbar. Als Folge dieser
Erkenntnisse soll deshalb bei jeder Britenliegen-schaft geprüft werden, ob
ein Abriss und Neubau statt Sanierung sinnvoller ist.
 
Auch aus vielen weiteren Ratsanträgen und Veröffentlichungen in der
örtlichen Presse geht hervor, dass seitens der Stadtverwaltung, des
Stadtrats, der politischen Parteien und des Ar-beitskreises „Wohnen in
Münster“ folgende Problematiken erkannt wurde:

1.      Es mangelt an erschwinglichem und barrierefreiem Wohnraum in
akzeptablen Lagen (Nähe zur Innenstadt oder zumindest akzeptable Anbindung
über öffentliche Ver-kehrsmittel). Dieser Wohnraummangel trifft besonders zu
für Behinderte, Senioren und Einkommensschwache, die einen PKW nicht fahren
oder finanziell unterhalten können und somit auf eine geeignete
Infrastruktur (Einkaufzentrum, Ärztehaus, soziale Einrichtungen usw.) und
auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen sind.
2.      Aufgrund eines hohen Bestands an Altbauten in Münster, die nur
kostenintensiv be-züglich Wärmedämmung und Energieverbrauch oder bezüglich
Barrierefreiheit saniert und modernisiert werden können, können die
klimapolitischen Ziele bezüglich Woh-nungsbau und andere wohnpolitische
Ziele nur schwer umgesetzt werden.
3.      Alte Bebauungspläne wurden bisher nicht derart überarbeitet, dass
beispielsweise Nachverdichtung möglich ist oder dass die Auflagen bezüglich
Nutzung von Sonnen-energie gelockert wurden. In diesen Bebauungsplänen
werden beispielsweise Dach-formen und Dachfirstausrichtungen bei
Satteldächern vorgeschrieben, die bezüglich einer wirtschaftlichen Nutzung
von Sonnenenergie nachteilig sind. Außerdem werden Ausbauten der Dächer
durch Gauben oder Gebäudeerweiterungen im Vorgarten oder Hintergarten durch
die vorgegebenen Baufenster so eingeschränkt, dass eine Erweite-rung der
Wohnfläche nicht oder nur sehr eingeschränkt möglich ist.

Neubaugebiete wie das am Koburger Weg bieten hingegen alle Möglichkeiten der
Umsetzung der wohnungspolitischen Ziele, die mit den Britenwohnsiedlungen
und mit anderen Wohnge-bieten wegen deren Bebauungsplanvorgaben nur
schwierig zu erreichen sind:

Das Neubaugebiet liegt in Innenstadtnähe und hat in fussläufiger Nähe eine
gute Infrastruktur. Hier könnte preiswerter, energetisch sinnvoller
(Passivhausstandard oder zumindest "Energie-sparhaus Münster"-Standard) und
barrierefreier Wohnraum geschaffen werden, indem nur oder zumindest
vorwiegend Mehrfamilienhäuser mit kleinen Wohneinheiten für
Zweifamili-enhaushalte komplett barrierefrei errichtet würden. Laut
Bebauungsplan sind hingegen nun 17 (nicht nur 15) Einfamilienhäuser mit
jeweils zwei Vollgeschossen angedacht (Bereiche A, B und C). Diese
Einfamilienhäuser werden wohl nicht barrierefrei nach geltenden
DIN-Vor-schriften (18024 und18025) oder zumindest barrierearm sein, weil
sich beispielsweise der Einbau eines Fahrstuhls in Einfamilienhäuser nicht
rentiert, aber auch deshalb, weil die Käu-fer falsch beraten werden und
Barrierefreiheit immer noch nicht als Investition in die Zukunft begreifen. 

In den Bereichen D1 und D2 sollen Mehrfamilienhäuser mit drei
Vollgeschossen, aufgelo-ckert durch zwischengeschobene Wohngebäude mit zwei
Vollgeschossen gebaut werden. Fraglich ist, ob später in diesen Wohngebäuden
alle Stockwerke durch Aufzüge für Gehbe-hinderte erreichbar sein werden.
Denn laut § 49 der Bauordnung NRW gilt: „In Gebäuden mit mehr als zwei
Wohnungen müssen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar
sein.“ In der Sophienstraße in Münster errichtete beispielsweise das
Bauunternehmen Nabbe in 2011 ein dreistöckiges Mehrfamilienhaus mit sechs
Wohnungen ohne Fahrstuhl: Nur die zwei Wohnungen im Erdgeschoss sind für
einen Rollstuhlfahrer zugänglich, jedoch nicht die zu diesen beiden
Wohnungen zugehörigen Kellerräume. Dieses Beispiel zeigt, dass Investo-ren,
die in Münster Mehrfamilienhäuser bauen, nur die unbedingt notwendigen
Mindestanfor-derungen an Barrierefreiheit umsetzen, um ihren Profit zu
steigern. Nachweislich am Neubau in der Sophienstraße überprüft das Bauamt
Münster gar nicht oder nur oberflächlich, ob denn zumindest die Vorgaben des
§ 49 der Bauordnung NRW eingehalten wurden.

Die Ratsvorlage V/0675/2011/1 „Weiterführung der Wärmedämmstandards in
Münster mit schrittweiser Einführung des Passivhausstandards“ sieht vor, den
Passivhausstandard oder zumindest dessen abgemilderte Form „Energiesparhaus
Münster“ für verbindlich zu erklären. Dieser Standard ist geeignet, um die
hochgesteckten Ziele des „Klimaschutzkonzepts 2020 der Stadt Münster“ im
Gebäudebau (Wohnungen und Bürogebäude!) zu erreichen. 
In der genannten Ratsvorlage und zugehöriger PDF-Datei steht auf Seite 3:
„…in verschiede-nen Regionen (Freiburg, Darmstadt, Frankfurt oder auch
Hannover) sich dieser Baustandard schon auf breiter Basis durchgesetzt hat.
Eine ganze Reihe von Kommunen hat das Instrument der städtischen
Grundstückskaufverträge zur Umsetzung des Passivhausstandards bereits
genutzt.“ Und weiterhin ist zu lesen: „…Die Untersuchungen sind an Hand
eines Einfamili-enhauses durchgeführt worden, da diese in der Regel die
höchsten spezifischen Kosten auf-weisen. Wie auch schon Untersuchungen der
Stadt Frankfurt gezeigt haben, können größere Gebäude mit deutlich
geringeren prozentualen Mehrkosten den Passivhausstandard errei-chen. Das
Einfamilienhaus stellt somit den ungünstigsten Fall dar.“ 

Da sich dieser und weiterer Aussagen obiger PDF-Datei der Passivhausstandard
bereits bei Einfamilienhäusern (zumindest in der abgeschwächten Form des
sogenannten „Energiespar-hauses Münster“) amortisiert, amortisiert er sich
erst recht bei Mehrfamilienhäusern, Reihen-wohnhäusern und großen
Bürogebäuden. Daraus lässt sich ableiten, dass eine Bebauung nach
Passivhausstandard oder zumindest nach abgemildertem „Energiesparhaus
Münster“-Standard bereits bei den 17 Einfamilienhäusern wirtschaftlich wäre.
Würden im Neubaugebiet hingegen ausschließlich Mehrfamilienhäuser gebaut, so
wäre der Passivhausstandard bezüglich Amorti-sation noch sinnvoller. 

Ich fordere deshalb, dass der Bebauungsplan 529 und die zugehörigen
Textlichen Festlegun-gen erst dann in endgültiger Form für verbindlich
erklärt werden, wenn über die Ratsvorlage „Weiterführung der
Wärmedämmstandards in Münster mit schrittweiser Einführung des
Pas-sivhausstandards“ abschließend abgestimmt wurde. Wird diese Ratsvorlage
beschlossen, so sollte der Bebauungsplan 529 so geändert werden, dass die
Ziele dieses Ratsbeschlusses ein-fließen. Wenn sich der Ratsbeschluss nur
auf stadteigene zum Verkauf angebotene Grundstü-cke beziehen sollte, fordere
ich, dass dieser Standard für alle zukünftigen Bebauungspläne, somit auch
für das Neubaugebiet Koburger Weg festgeschrieben wird. Denn nur so können
die hochgesteckten Zielen des Energie- und Klimaschutzkonzepts 2020 erreicht
werden.

In diesem Zusammenhang verweise ich auf den am 3.01.2012 in den
Westfälischen Nachrich-ten veröffentlichten Artikel „Passivhäuser sind
schimmelfrei“, in dem die vom Münstera-ner Architekten Christoph Thiel
konzipierte Neubausiedlung am Wismarweg beschrieben wird. Diese
Neubausiedlung in reiner Passivbauweise wurde durch den Wohnungsverein 1893
errichtet. Laut Artikel funktioniert das Konzept bei einer Kaltmiete von nur
7,90 Euro, und es fallen ja keine Heizkosten, somit sehr geringe Nebenkosten
an. Außerdem wurde vom Archi-tekten Petzold ein Mehrfamilien-Passivhaus in
Gievenbeck errichtet. Beide in Münster errich-teten Mehrfamilienpassivhäuser
beweisen, dass sich die Passivhausbauweise bei Mehrfamili-enhäusern bereits
heute rechnet und preiswerter Wohnraum damit geschaffen werden kann.


Abschätzung der Gesamtkosten eines Einfamilienhausgrundstücks inklusive
Bebauung und inklusive Außenanlagen

Auf Basis von Längenangaben für Straßen im Bebauungsplan wurde die
Grundfläche eins rechteckig geschnittenen Einfamilienhausgrundstücks
abgeschätzt auf 18,75 m Breite * 27,5 m Tiefe = 515 qm Grundstücksfläche.

Laut BORIS-NRW betrug der Bodenrichtwert in 2011 an der benachbarten Rigaweg
260 Eu-ro/qm.

Die Wohn- und Stadtbau bietet im zweiten Bauabschnitt im Neubaugebiet
Meesenstiege (Hiltrup) die Grundstücke mit ca. 500 qm Grundfläche zu 285
Euro/qm zzgl. Schächte und Vermessung (3.360 Euro) an. Die Preise sind dort
gegenüber dem ersten Bauabschnitt (Stand November 2010: 250 Euro/qm für
Grundstücke von ca. 500 qm) um 14 Prozent gestiegen.

Ein Einfamilienhausgrundstück im Neubaugebiet am Koburger Weg mit ca. 500 qm
Grund-stücksfläche wird folglich für ca. 500 qm * 300 Euro/qm = 150.000 Euro
kosten.

Hinzu kommen ca. 3.400 Euro Kosten für Schächte und Vermessung.

Zum Kaufpreis von ca. 150.000 Euro kommen Grunderwerbssteuer von 5 % und
Notar- und Amtsgerichtskosten von ca. 1,5 % hinzu, somit ca. 6,5 %
Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 10.000 Euro. 

Inklusive der Kosten für Schächte und Vermessung muss der Käufer ca. 164.000
Euro für das Grundstück aufbringen.

Für die Grundstücke für die Einfamilienhäuser ist im Bebauungsplan
vorgeschrieben:
2 Vollgeschosse zwingend
Flachdach
0,4 Grundflächenzahl
0,8 Geschossflächenzahl

Die Grundflächenzahl 0,4 lässt 515 qm * 0,4 = 206 qm abzgl. Garagenfläche
ca. 20 qm zu, somit 186 qm maximal bebaubares Grundstück. Das Baufenster
lässt ein Wohngebäude von maximal ca. Gebäudebreite 12 m * Gebäudetiefe 15
m, zu, somit 180 qm Grundfläche.

Nachfolgend wird von einem Wohngebäude von 12 m Breite * 15 m Tiefe = 180 qm
Grund-fläche mit zwei Vollgeschossen und Vollkeller ausgegangen. Zieht man
15 % für Wände und Flure ab, kommt man zu einer Wohnfläche von ca. 180 * 2 *
0,85 = 306 qm, gerundet 300 qm. Die nutzbare Kellerfläche nach Abzug von 15
% von der Gebäudegrundfläche beträgt 180 * 0,85 = 153 qm.

Um die Gesamtkosten eines Einfamilienhauses am Koburger Weg abzuschätzen,
kann man einen Online-Baukostenrechner nutzen, beispielsweise
http://www.haus.de/PH2D/ph2d.htm?snr=4874 oder
http://www.bauskript.de/rechner.php.

Gibt man die obigen Werte unter http://www.bauskript.de/rechner.php ein und
wählt eine mittlere Bauqualität und Ausstattung, so  erhält man folgendes
Ergebnis:

 

Gibt man die obigen Werte unter http://www.haus.de/PH2D/ph2d.htm?snr=4874
ein und wählt eine mittlere Bauqualität und Ausstattung, so  erhält man
folgendes Ergebnis: